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中間省略登記について調べてみました

民法Ⅱ(債権法)の授業中に債権者代位権の転用について学習しました。
そこで次のような問題を検討しました。
--------------------------------------------------------------------
土地がAからB、BからCへと譲渡された。登記はいまだAの下にあるがBが登記名義の移転に協力してくれない場合、Cはいかなる手段を採れるか。
--------------------------------------------------------------------
考えられるのは①中間省略登記の請求と②債権者代位権の転用という二つの手段です。

授業中に得られた結論というのは、「①中間省略登記は昨今の不動産登記法改正によってほとんどできなくなった。だから②債権者代位権の転用という手段をしっかり考えなければならない。」というものでした。
僕は「えっ?中間省略登記って例外的にでも認められなくなったの?」と疑問に思ったのですが、授業時間が押していたため空気を読んで質問しませんでした。代わりに「2月末までに中間省略登記について調べる」と手帳に書いていました。手帳のスケジュール欄に「中間省略登記」と書かれていたので、思い出して調べてみました。
せっかくなので調べたことを書きます。
▼中間省略登記とは
中間省略登記とは、例えばA→B→Cへと売買が行われた場合、中間のBを経由することなく、A→Cに直接所有権移転登記等を行うことをいいます。
従来、中間省略登記は不動産業者等を中心に、登録免許税や不動産取得税等の経費をスルーするための登記手法として利用されてきました。

▼判例の立場
昭和40年9月21日に最高裁は、登記名義人A,、中間者Bの同意がある場合に限りA→Cへの中間省略登記が「例外的な便法」として認められると判示しました。
近年の裁判例は中間者の同意がなくても中間者の保護に値する法的利益を損なうことがなければ中間省略登記を認めるまでに至っています。

▼登記行政側の建前
しかし、この判決の流れに対して登記行政が真っ向から反論しています。
いわく、「結果的に中間者等の同意があれば判決で中間省略登記が可能となったとしてもこのことをもって中間省略の登記申請ができるとしたわけではない」。
つまり登記行政の現場では、判決による中間省略登記申請については例外的に受理していたのであって、通常の登記申請の場合中間省略登記は認められないという立場が採られていました。
個別の裁判をして判決が出れば、登記官が中間省略であることを知っていても(仕方なく)登記をさせてやるよ、という建前です。
これは、“権利変動の過程を正確に登記簿に反映する”という登記行政の趣旨からしてもっともだといえます。そもそも、中間省略登記はある種の脱法行為として行われていたに過ぎないのですから・・・。

▼従来の実務
登記行政側の建前はさておいて、不動産登記法改正前は、実務上「申請書副本」により事実上中間省略登記ができていました。
物権変動の原因となる法律事実の成立を証する書面である「登記原因証明情報」の添付が必須ではなく「申請書副本」(登記申請書の写し)で足りたため(旧不動産登記法40条1項)、中間者の登場しない添付書面(登記義務者A、登記権利者Cと記載された申請書副本)で登記ができたのです。
「原権利者から中間者を経て新権利者へと物権が移転しましたよ」という事実を登記官に確認されることなく登記申請を行えるような仕組みになっていたのです。

▼法改正後の中間省略登記に関する実務
ところが2005年に不動産登記法が改正され、登記申請に際し「登記原因証明情報」(売買契約書等)を必ず添付しなければならなくなりました。「申請書副本」では「登記原因証明情報」の代わりになりません。
→登記原因証明情報が必要
→中間者の記載なき登記原因証明情報=ありえない=登記申請に遺漏あり
→申請却下
ということになります。

これにより、事実上中間省略登記は認められなくなったようにも思われました。中間省略登記の運用が不明確となり混乱が生じたともいえます。

▼規制改革・民間開放推進会議の方針
こうした混乱のなか2006年の年末になって中間省略をめぐる不動産登記実務に大きな変化がありました。
内閣府規制改革・民間開放推進会議が、「第三者のためにする契約」で登記可能であることを周知徹底させ、中間省略登記の申請の可否に関する実質的な問題解決を図る方針を固めたのです。
国土交通省もこの流れを受け、「第三者のためにする契約」を用いて便宜的に所有権を中間のBに一度も移さずに、Aから直接Cへ移転させる取引を認める方針をとっています。

▼「第三者のためにする契約」により事実上中間省略登記が可能に
「第三者のためにする契約」による事実上の中間省略登記を行う場合、次のような構成をとります。
1、売主A、中間者B、買主Cとする。
2、まずAB間で所有権移転・引渡しをBが指定する第三者Cに対して行うことを目的とする「第三者のためにする契約」を締結する。(Bが売買代金全額の支払いを行ったとしてもBに自動的に所有権が移転しないよう「買主への所有権の移転は買主自らの指定する明示の意思表示があったとき」とする特約を忘れずに付ける(所有権留保特約)。)
3、BC間でA所有不動産をCに売却する売買契約を締結し、AがCに直接に所有権移転・引渡しを行う特約を行う。
4、以上よりCがBに売買代金全額の支払いをなしたとき、A→Cの所有権移転が完了する。

この構成をとるとA→Cと権利変動が生じるため、A→Cの登記をすることができるようになります。
事実関係が登記原因証明情報により確認できるので申請は受理されるのです。
結果的に中間省略登記と同様の効果が発生しますが、登記行政側からすれば「中間省略登記を認めたわけではないよ」という建前も残るわけです。
めでたし、めでたし

▼債権者代位権の転用の活用の余地
とはいっても、ABが第三者のためにする契約を締結してくれなければ(事実上の)中間省略登記はできません。
よって、Bが登記名義の移転に協力してくれない場合、Cは自らがBに対して有する登記移転請求権を被担保債権として、BのAに対する登記移転請求権を代位行使する手段を採ることが効果的かも!?ということになります(債権者代位権の転用(民法423条))。
以上より、「①中間省略登記は昨今の不動産登記法改正によってほとんどできなくなった。だから②債権者代位権の転用という手段をしっかり考えなければならない。」という授業で教わった知識は一面では正しいといえます。
ただ、「①中間省略登記は昨今の不動産登記法改正によってほとんどできなくなった。」という点については、「いや、事実上認められているよ」と指摘することもできるので注意が必要です。

この問題は、「訴訟上請求できる」という問題(登記請求の問題)と「登記制度上認められる」という問題(登記行政の問題)を混同するとわからなくなります。
注意したいですね

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不動産屋さんの事件簿

お世話になっている不動産業者さんに久々に顔を出しました

百戦錬磨の常務と久々に話をしたところ、非常に面白い話をたくさん聞けました。
・入居者がオレオレ詐欺で捕まった→警察の捜索に立ち会った(刑事訴訟法222条)
・住居侵入で捕まった入居者がいた→それなりの理由があるとして不起訴になった(刑事訴訟法248条)
・テナントの立ち退きでヤクザが出てきた→弁護士を間に入れたらぴたっと収まった。
・海外のトカゲが管理物件の庭に出現した→警察に相談したら「遺失物にあたるから届けてくれ」と言われ、おそるおそる捕獲するはめになった(遺失物法1条)。
など。
事件の中に入ると「面白い」などと言ってられませんが、その事件を外から聞く立場からすると純粋に面白いです。

話を聞きながら、ナマの事件に遭遇している人の強さを実感しました。
トラブル処理(ナマの事件処理)には、問題解決のための知識&強いメンタリティが必要です。
学生が机の上で学ぶ知識というのはメンタリティが伴わないものなので非常に軽いです。それのみでは人を動かすことは到底できません。メンタリティを伴わない人の言動というのは、ナマの案件では屁のツッパリにもならないのです。

「口だけは達者」にならないように、メンタル面の強さも磨いていきましょう。
(余談ですが、「司法試験の日程と内容がハードなのはへこたれない精神力をもっているかどうかが試されているからだ」などと言っている人もいます。たしかに、「精神力も試されているんだ!」と考えた方が心が折れずに立ち向かえる感じがしますよね。)

できる法曹になりたいのなら、“牛乳に生卵を3つ入れてバナナと一緒に胃に流し込むのが朝食です!”くらいのタフさをもとう

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想いの力と行動力

ふとテレビをつけたら、栗城史多(くりきのぶかず)さんのドキュメンタリーが流れてました。

登山経験わずか2年。身長も体重も日本人の平均以下。
にもかかわらず、①22歳にして、②初の海外旅行で、③北米大陸最高峰の「マッキンリー」の単独登頂に成功。
現在セブンサミット(7大陸それぞれの最高峰をすべて登頂した者に与えられる称号)に王手をかけています。残すはエベレストのみ。
無謀なチャレンジをことごとく成功させています。

その想いの力と行動力に脱帽です。

「なりたい者になれるのは、なろうとした者だけだ。」というファイナルファンタジーXでキマリに言われた言葉が頭をよぎりました。

法曹になることは登山家になるよりも簡単です。
命を賭ける必要がないからね。

「死ぬ気で勉強しろよ。死なないから。」アツイコトバ参照)


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こころを読んだのココロ

夏目漱石の「こころ」を読みました。高校だか中学だかの教科書に一部が載っていた覚えがあるけど、内容についてはほとんど忘れていました。クソガキ時代の当時の自分よりも今の自分の方がはるかにこの作品を楽しめました




物語の伏線の張り方や、小説内での言葉の使われ方などに驚嘆しました。
「100年前の文豪の作品には(現代の文学作品と比べて)ムダやスキがないな」と感心しっぱなしでした。

常々思っていることですが、名著の文庫本を読むことはものすごくコストパフォーマンスが高い行動といえます。
・名文を読める。味わえる。
・ボキャブラリーが増える。
・教養が身につく。
・発想力が高まる。
など、わずか数百円でものすごいメリットがあります。
そして何より「いままでその本に触れた数百万人以上の人との共通の話題ができる」ことが最大のメリットです。

こんなお得な投資が他にあるでしょうか(いやない)。

「定期的に優れた本を読むこと以上に自分の精神を高め、養う方法はない。」「優れた書物を読むということは、社会に対する理解を高め、自分のパラダイムを拡大し、知的側面の刃を研ぐこと」につながる。7つの習慣(スティーブン・R・コヴィー))

コミュニケーションの材料として自分の引き出しを多くもっていると、世界が広がります。
グレートな法曹になるために、隙間時間・休憩時間をムダにすることなく広い意味での勉強をし続けましょう。


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「危機感をもつ」ということ

危機感と言うものは頭ではわかっていても意外に実感を伴わないものだからね。
大丈夫だと思っちゃうんだ。いくら危ない状況にいてもね、たぶん大丈夫だろうって思うもんなんだって。
「危険」と書かれた箱だって開けてみるまでは「それほど危険じゃないだろう」と高をくくってるわけ。
指名手配犯がパチンコ屋に行くのと同じ心理だよ。まあ大丈夫じゃねえかって考えてるわけ。
急に大変なことにはならないだろうって。
危険は段階を踏んで訪れると思い込んでいるわけ。
肺癌になると言われても煙草をやめないのと同じ。
」 グラスホッパー (伊坂幸太郎)




この一文を読んで、今の自分が感じとったことが2点あります。
(1)「早い時期から危機感を持って勉強することが大事だぜ」ということ。
(2)「軽い気持ちでやってしまっていることが人生を踏み外す地雷であることに愚か者は気づかないことが多い」ということ。

(1)の事態に陥らないように計画を立てて勉強することは、法科大学院生として必須ですね。
(2)は法曹としての資質にかかわる大問題です。軽い気持ちの領得行為・表現行為(モノをパクるとか、ネット上で匿名で誹謗中傷するとかね。)が取り返しのつかない事態に発展することはよくあります。

(1)は自分だけの問題なので愛嬌で済ませられますが、(2)は他人に迷惑をかける行為になることが多いので愛嬌では済ませられないことが多いです。
(1)=弁解の余地あり。自己責任。
(2)=弁解の余地なし。注意義務違反や規範を乗り越えたことによる故意責任を問える→法曹として軽蔑すべき人格。
です。
※ちなみに、僕は(2)をやっている人を見かけたら三角締めをかけて取り押さえたいと思ってます
→柔道修行時代の得意技:三角締め(相手にケガをさせることなく、気持ちよく意識を遠のかせて、取り押さえることができるという便利な技です。)


法科大学院生にとっての「危機感」とは「自分の人生の責任を引き受ける責任と覚悟」です。
「気をつける、気をつけない」のレベルではなく、常に危機感を持って高いレベルで行動したいですね。

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春休み一発目は歌って踊る!

獨協大学時代の友人(先輩)の結婚式があります。余興でディズニーやります。
みんなで時間をみつけて集まって練習しています。
いい年だからこそコスプレに凝る!
僕は、これまで友人の結婚式に参加するたび、組み体操・ハンドベル・DJOZMAなど数多くの余興をやってきました(人一倍こなしてます!)が、今回の余興もかなり本格的。
本格的に衣装を作って、段取り・進行を打ち合わせます。さながら劇団のよう。

本番まであとちょっとしかないのですが、一応全練習は終了。
成功するかどうかは素人特有の「照れ」をなくせるかどうかにかかっています。
照れがあるとそれだけで盛り下がるからね。演じている人に「照れ」があると見ている人の方がかわいそうです。

楽しいことやるんなら足ダケじゃ無くて全身突っ込む勢いが無いとつまらん。(友人の言葉)

春休みしょっぱなは勉強&歌って踊ってGO!

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1年次終了!

1年次秋学期の定期試験が終わりました。
これで1年次のプログラムは終了。
あとは補講やテスト返却を残すのみです。

試験終了後、同級生のO・N(オーエヌ)コンビを道端で拾って、一緒に飲みにいきました。

まっ昼間(13:00頃)から人目をはばかることなく飲むビールはウマい
17:30頃まで、O・Nコンビといろいろな話をしました。
僕が飲んだO・Nコンビは、あのO・Nコンビのように巨人の3番・4番を張れるような野球センスはありませんが、変人のセンスは十分にありました。
ためになる話やバカ話、家族のちょっといい話を聞いて、久々に解放感を味わったとさ。。。


獨協大学法科大学院はこれから4月まで春休みです。正規の授業はありません。
とはいえ、僕は、休み期間中は予習と復習にしっかりと時間を割くつもりです。

一年次に集中して学んだ、憲・民・刑・民訴・刑訴の復習
             &
二年次から始まる、商法、行政法、倒産法の予習
をきっちりやって、名実ともに法学既習者レベル・・・いや、合格者レベルになるつもりです。

法務相談や講演の仕事、友人の結婚式、空手の合宿、登山、マラソンなども春休みの予定に入っているのでなかなか忙しい身ですが、勉強最優先で突き進んでいきます。

あ、確定申告もやらなくちゃ・・・

好きなことをして、あっというまに一日を過ごした人は本当にあっという間の分しか年をとっていない。
いつまでも若々しくいるには、好きなことをしながら生きること
(須藤元気)

試験は終わった。さぁ次だ!確定申告ですら楽しもう!!

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試験と試験の合間にパチリ

2008年秋学期(1年次)の公法と刑事訴訟法の定期試験の合間に、獨協大学法科大学院棟4階からパチリ

奥に見えるビル群っぽいのが新生松原団地。手前が旧型松原団地。
なんとなくいいコントラストになってます。
青空と一緒に団地も進化しているのだよ。
勉強している間にも街は進化していくなぁ・・・
街に圧勝するスピードで自分も進化しよう!

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憲法のトリッキーな問題

憲法の定期試験でトリッキーな問題が出題されました。先生が「よく練って出題します」と予告していた通りの良問です。一見して何を書くか迷います。

問題をものすごく要約すると、
「重大事件を起こした少年の顔写真&実名をのせた雑誌が発行された。この雑誌を市立図書館が閲覧禁止にした。
閲覧を求めた者が図書館を訴えた。何を主張する?
閲覧禁止をした図書館は何を反論する?」

というものでした。(4ページにわたる資料が添付されており、事案はもう少し複雑です。)

表現の自由の侵害というと、発表を規制された側からの視点が真っ先に思い浮かびます。
表現を受領する側の視点についてはあまり深く考えない傾向にあります。
その盲点がうまく突かれています。

さて、この問題、試験終了後友人達に聞いてみてもいまいち自信を持てない人が多いようです。
(僕もその中の1人でした。)
疑問を残しておくと体に悪いので旧司法試験の問題を探ってみました。
そうしたら類題を見つけました。平成14年度第1問です。

早稲田セミナーの解説によると、この問題の論点は
・検閲にあたるか否か。
・あたらないとしても知る権利の侵害にならないか。
の二つ。

そして、書くべき内容としては、次の内容が考えられます。
1、「検閲にあたるぞ、ゴラァ(’〆’) 」という主張。
  「当然あたりませんけど、なにか?」という反論。
2、知る権利には自由権的側面と請求権的側面とがある。このうち後者についてはその抽象性ゆえに立法による具体化が必要。
  「具体化されているじゃん。」という主張。
  「いやいや、具体化されていないでしょうよ。おまえの目は節穴か?」という反論。
3、「知る権利は重要な権利だから、違憲審査は厳格な基準によるべきよ。」という主張。
  「ほっほっほっ。請求権的側面を有する行為である以上、緩やかな基準で足りるよ、きみぃ」という反論。


個人的な出来栄えは6割・・・いや、5割5分・・・。
大きくはずしてはいないけど、スゴい答案が書けたわけでもない。

「試験前にこの問題を見ておけばなぁ・・・」と言いたいのをグッと我慢して(後悔は役にたたないからね。)、こう言っておこう。
また1つ勉強になったぜ!幸せ最高ありがとうマジで!

→幸せ最高ありがとうマジで

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空手チャンピオンの工夫

通っている空手道場に、千葉県の空手チャンピオン(全国大会出場経験多数)がたまに遊びに来てくれます。
組手の相手をしてもらうのですが、動きが尋常でないくらい速い&トリッキーです。

突きのスピードが速く、正確に急所を突いてきます。
はたから見ていると速いだけで威力がないように思えますが(「シュパッ!パーン!」という感じ。「ドスン」という感じではない。「はじめの一歩」の宮田君みたいなイメージです。)、実際に当てられると防具の上からでも効きます。

他の人の突きをもらってもそんなに効かないのになぜ彼の突きは効くのだろう?
疑問に思ったので、組手が終わった後に質問してみました。

彼は少し考えて次の理由を挙げてくれました。
1、急所を正確に突いているから。急所にダメージを与えるには多少の振動だけで十分。
2、力を入れないスピードある突きこそが最強である。
3、「先の後」・「後の先」(いわゆる“カウンター”)のタイミングが秀でているから。

そして、その後に彼が「あ・・・、でも、もっとも大きな理由はこれかもしれません・・・」と言って質問に対する最大の答えを明かしてくれました。

その答えを聞いて僕は思わず笑ってしまいました。と同時にめちゃくちゃ感心しました。


さて、どんな理由だったでしょう?




(10秒くらい考えてみてね。)





























答えは、
4、「実は僕の使っているグローブ、子供用の小さいヤツなんです。小さいグローブだから軽いし、その分スピードが早くなるし、何よりグローブが小さいと当てられた人が痛く感じるでしょ?痛くなって戦意を喪失してくれたら試合で勝てるじゃないですか(笑)」(←さわやかに笑いながら)


確かに彼のグローブは僕の使っているものよりも小さい。
でもギリギリルールの範囲内。
これは姑息とか卑怯というものではありません。彼なりの立派な研究成果です。
「真剣に勝ちにこだわってないと、そんなところまで考えないよなぁ・・・」と心の底から感心しました。


達人は常人の気づかないところに気づいて改善する・・・。
(さっき、「10秒ほど考えてみてください」と言ったけど、わからなかったでしょ?
うん、普通はわかんないよね。わかった人は変態です
達人・結果を残す人は、人の気づかないところで工夫しているものなのだ。


法律の達人を目指す我々も、達人の視点で日常を改善してみようじゃないですか。
達人視点でイノベーション フォー トゥモロウ ダイハツのキャッチコピーからパクってみた。)

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「手を使って覚えるの術」を正しく習得しよう。

誰もが一度はやる勉強法のひとつに「『答えや論証を書き写して覚える』の術」があります。
この術は、視覚(V)と触覚(K)という二つの感覚を刺激する勉強法のため、記憶をする際には非常に有効です。

とはいえ、この術を使うにあたり、多くの人がある間違いに陥っています。
それは、答えや論証を見ながら書き写してしまうこと。

これでは記憶術的・大脳生理学的な優位性は発揮できません。

答えや論証を見る→答えや論証から目を離す→覚えている文章を書くというプロセスが正しいのです。

写経をする際は見ながら書くのではなく、見たものを脳に焼き付けてから書く
(般若心経を写経する際もそのように教わります。)

この些細な点に気をつけられるかどうかで記憶効率は格段に異なります。

「試験前日に必死になって書き写して覚えた(はずな)のに本番になって思い出せなかった」という苦い経験をもっている方は、この些細な点に気をつけてリベンジしてみてください


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